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众筹模式进入房地产行业:投资者需三思而行

发布时间:2014-04-16 09:16
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新兴模式

  在去年之前,艾德·梅德利(Ed Medley)从没投资过商业地产项目。但现在,他却成了多家购物中心、移动房屋停放地和公寓楼的业主,这些项目有的在洛杉矶,有的在田纳西。

  梅德利是在RealtyMogul.com发现这些投资机会的。这家网站由加州比佛利山庄的Realty Mogul公司运营。当某个项目开始获取租金收入时,他都可以拿到自己的那一份。多数项目的年收益率都达到8%或9%,他迄今为止已经收到了数千美元的收益。当其中的资产通过出售获利时,他也可以拿到属于自己的一份。

  梅德利和他的妻子都已经65岁左右,处于半退休状态,所以这样的收入对他们来说“很有吸引力”。他知道其中蕴含着风险,但却不太担心。“我们投入到众筹领域中的资产在我们的投资组合中只占一小部分”

  多数众筹交易都以类似的模式展开:由投资者共同资助一个项目,之后当项目运作起来后,便可从中获取一定比例的收益;而当项目出售后,他们还可以参与分成。Realty Mogul联合创始人兼CEO吉列尼·海尔曼(Jiliene Helman)表示,尽管收益差异较大,而且没有保障,但该公司还是希望能为投资者提供14%至15%的年收益率,其中包括了季度分红和资产增值。

  目前,多数的众筹交易都只对合格投资者开放,他们必须符合两个要求中的一项:要么年收入超过20万美元,要么净资产(不包括主要住宅)高于100万美元。但美国证券交易委员会也在起草一项规定,希望向其他投资者开放众筹业务。

  各类网站提供的交易类型也有所差异。华盛顿特区的Fundrise公司最低可以接受100美元的投资。该公司联合创始人本·米勒(Ben Miller)说:“我们的重点是让所有人都能投资私有房地产,而不仅仅是高净值个人和机构投资者。”该公司的平均投资不到1万美元,远低于Realty Mogul的6万美元。

  26岁的米盖亚·鲁本斯(Micah Lubens)总计通过Fundrise投资了华盛顿特区的两处重建项目。“我过去7年一直住在华盛顿,我喜欢那里,所以这种方法可以让我拥有和投资这座城市。”他说。

  如果要寻求更高端的项目,有些投资者则会转向总部位于纽约的Prodigy Network。这家公司已经从哥伦比亚的4200名投资者那里抽取了2亿多美元资金,计划建设该国最高的摩天大楼。他们还筹集了300万美元资金,在纽约曼哈顿建设一处豪宅。该公司目前还在面向个人投资者筹集5500万美元,希望在纽约建设一处豪华酒店。

  

做足功课

  专家警告称,房地产众筹项目是一个新兴领域,投资者应当在投资前进行充分的研究。

  “房地产众筹天生就是一种高风险的投资方式。”咨询公司Crowdfund Capital Advisors联合创始人舍伍德·内斯(Sherwood Neiss)说。他建议投资者最初只拿出很小一部分资产投资这一领域,并且关注这类项目的运作者过往的业绩。“他们之前有过成功经验吗?谁了解他们?查看之前披露的信息。你不能单纯因为有机会,就认为这是一笔好的投资。”内斯说。

  Prodigy CEO罗德里格·尼诺(Rodrigo Nino)表示,投资者应当确保他们的资金都交由第三方托管,直到项目获得充分的资金。不仅如此,还应要求项目方出具所有交易关联方的完整列表。“如果我让我的侄子做建筑商,让我的妻子做酒店运营方,那肯定有问题。”尼诺说。

  另外,还要确保投资者拥有平等的权利。“如果你没有赚到钱,你肯定想知道赞助商也没有赚到钱。”他补充说。

  科技公司Dilog R CEO加里·斯皮尔(Gary Spirer)曾经专门撰写过一本有关众筹的书,他建议投资者首先要成为某个资产领域的专家。“多研究一些交易,了解一下价值评价标准,然后再来看看你所看到的这个项目。”他说。

  最后,投资者还应当了解退出战略,因为有些资产可能需要很长时间才能销售。即使能够实现承诺收益率,“你最终能否变现也仍然面临风险。”

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